¡Reforma Propiedad Horizontal!
En Colombia, la propiedad horizontal es un modelo de organización inmobiliaria que ha sido fundamental en el desarrollo de conjuntos residenciales y comerciales. La Ley 675 de 2001 ha sido la piedra angular que regula esta modalidad, estableciendo las reglas para la convivencia y administración de los bienes comunes. No obstante, las necesidades y dinámicas sociales han evolucionado, generando la necesidad de una reforma legislativa que responda a los nuevos desafíos en la gestión de la propiedad horizontal. En este contexto, el Congreso de la República de Colombia está discutiendo el proyecto de ley 397-2024C, que busca modificar la legislación vigente para actualizarla a las condiciones actuales.
Uno de los aspectos más destacados de esta reforma es la regulación de la vivienda turística dentro de las propiedades horizontales. Con el auge de plataformas como Airbnb y Booking, muchos propietarios han optado por alquilar sus apartamentos o casas a turistas, lo que ha generado tensiones dentro de las comunidades residenciales. La nueva normativa pretende establecer límites claros a esta práctica, equilibrando los derechos de los propietarios con la necesidad de garantizar la seguridad y tranquilidad de los residentes permanentes. Este punto ha sido objeto de amplio debate, ya que, por un lado, permite a los propietarios obtener ingresos adicionales, pero, por otro, puede alterar la convivencia y generar problemas de seguridad.
Otro eje central de la reforma es la tenencia de mascotas en los conjuntos residenciales. A lo largo de los años, las normativas internas de muchas copropiedades han impuesto restricciones severas sobre la presencia de animales de compañía. Sin embargo, el nuevo proyecto busca garantizar el derecho de los residentes a tener mascotas, siempre bajo condiciones que aseguren el bienestar de la comunidad y de los propios animales. Se prevén disposiciones relacionadas con el manejo de residuos de las mascotas, la regulación del ruido y las zonas destinadas para su esparcimiento.
Además, el proyecto de ley 397-2024C introduce la profesionalización de la administración de los conjuntos residenciales y comerciales. Actualmente, muchas copropiedades son gestionadas por administradores sin formación específica en el área, lo que puede derivar en problemas de gestión financiera y de convivencia. La reforma propone la certificación obligatoria de los administradores, asegurando que cuenten con conocimientos en derecho inmobiliario, administración financiera y resolución de conflictos. Esto permitiría una gestión más eficiente y profesional de los recursos de la comunidad.
Paralelamente a esta reforma, la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) ha anunciado la implementación de un impuesto del 19% de IVA sobre el uso de ciertas zonas comunes en conjuntos residenciales. Este tributo afectará a servicios como el alquiler de gimnasios, piscinas, salones comunales y parqueaderos, siempre que estos se cobren de manera independiente a la cuota de administración básica. En caso de estar incluidos en dicha cuota, el impuesto no se aplicará.
Esta medida ha suscitado preocupación entre los residentes, quienes ven en el nuevo tributo un factor que podría encarecer el acceso a estos servicios. Para muchas familias, el uso de instalaciones como piscinas o gimnasios representa un valor agregado dentro de su comunidad, y el incremento en los costos podría limitar su acceso a estos espacios. Además, algunos administradores de propiedad horizontal han manifestado que esta medida podría generar dificultades en la gestión de los recursos financieros de los conjuntos residenciales.
Ambas iniciativas, tanto la reforma a la Ley de Propiedad Horizontal como la implementación del nuevo impuesto, buscan modernizar la gestión de las copropiedades en Colombia. Sin embargo, también plantean retos significativos que deben ser analizados con detenimiento. Es crucial que las decisiones tomadas consideren el equilibrio entre los derechos de los propietarios, la sostenibilidad financiera de las copropiedades y la necesidad de garantizar un ambiente armonioso para todos los residentes.
A medida que avanza la discusión en el Congreso, es fundamental que los ciudadanos se informen y participen activamente en el debate. Las decisiones que se tomen afectarán a millones de personas que viven bajo el régimen de propiedad horizontal en Colombia. Por ello, la transparencia y la participación ciudadana serán clave para asegurar que la reforma y las nuevas disposiciones fiscales sean equitativas y beneficien a toda la comunidad.
Concepto Elaborado Por El Área de Soluciones Legales de TECJUR SAS
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